海外不動産投資による節税について

管理人は最近、海外不動産投資について諸々研究中です。

何と言っても魅力は節税に繋がる点です。海外不動産投資で安定的に投資ができ、かつ、減価償却費が大きく取れる物件に投資した場合には保有しているだけで家賃収入と節税による効果の両方が得られます。

ただし、デメリットは融資があまり使えないので、そこをどのように考えるかがポイントですね。

本日、とある会社の海外不動産投資のセミナーに参加してきましたので、そこから得た情報をシェアさせていただきつつ、海外不動産投資について考えてみたいと思います。

 

個人による不動産所得は経費計上できる。所得がマイナスになれば節税となる。

経費計上により所得を圧縮できるのが不動産事業

不動産は個人名義で購入する場合と、資産管理法人を設立して法人で購入する場合の2つのケースがあります。個人名義で購入すると、不動産から得られる家賃は不動産所得となり、確定申告で申告が必要です。

不動産所得は得られた家賃全てを申告するのかというとそうではなく、収入ー経費=不動産所得となるので、家賃収入トータルに対して、経費を差し引いて、残った金額を不動産所得として申告することになります。ここがポイントですが、残った金額がマイナスの場合、つまり、不動産所得が赤字の場合には、サラリーマンで有れば給与所得と損益通算が可能となります。それにより、個人の所得額全体が減少した場合、支払う税額が減るという節税効果が生まれるのです。

ですので、海外不動産だから節税に繋がるということではなくて、国内不動産であっても所得を減少させる効果があるのであれば節税には繋がります。

経費計上できるのは、管理費、金利、減価償却費、交際費などが一般的

ではどんな経費を計上できるのでしょうか? 不動産を管理するためにかかった費用は全て経費計上できます。管理会社への委託費や、修繕費用などですね。自分で不動産を管理しに行ったとすればその交通費なども計上できます。

融資を利用している場合には、金利として支払った分は経費となります。

大きいのは減価償却費です。建物は法定耐用年数が決まっていて、その計算によって建物価格のどのくらいを毎年減価償却費として費用計上していくかが法律で決められています。これに沿って減価償却費を決めて行きます。

その他には、交際費や不動産事業のための調査費なども計上可能です。不動産会社の方と打ち合わせした費用などは費用計上可能ですから、これを使わない手はありません。

 

先進国の海外不動産の場合、法定耐用年数を超えている優良物件がある

法定耐用年数を超えている場合、短期で償却が可能となります。例えば、木造の建物は法定耐用年数が22年と決まっていますが、それを超えている場合には、4年で償却することができます。これは海外の物件であっても計算の適用は一緒です。

例えば米国のテキサスやメンフィスなどの木造の一戸建ての収益物件の場合、築30年や50年と行った古い物件の価値が全然低くならず、むしろ高まっていくようなケースがあるのが海外不動産の面白いところです。しかも、金額は日本円で2,000万円程度のものからあり、土地と建物の価値バランスは、80%相当が建物相当であるようなものも多いのです。海外は土地が安いケースがあるのですね。

例えば、土地建物で価格2000万円、建物割合80%の木造物件なら、1600万円が建物価格です。これが、4年間で減価償却して費用化できます。もし、この収益物件の利回りが5%だったとすると、家賃収入は年間100万円です。これに対して減価償却費だけで費用が400万円も計上できるということは、この物件の収支はなんと、100万ー400万=▲300万円! なんと300万円の赤字なわけです。

高額所得者の方ほど税率は高いです。最高のケースでは住民税+所得税率は55%に達します。例えば、そこまでではなく40%の税率であったとしても、所得から300万円を引くということは、300万円の40%分が節税できるのと同等の効果となります。このケースならなんと120万円も還付が受けられるということになるわけです。

海外不動産に対して、減価償却の税率計算が現状のように適用され続けるかは保証がない

海外の不動産なのに、日本の耐用年数と同じ年数で計算するというルールが現在の税制では適法ですが、これが税制改正等で見直される可能性があります。よって、このスキームが未来永劫ずっと使えると考えない方がよく、使えるのであれば早めに使って資産形成に生かすことが重要です。

海外不動産では融資が使えないのがネック。借りられても50%程度までがほとんど。ただし、自宅不動産など日本で担保が他にあれば話は変わってくるケースも。

海外不動産自体を担保として貸してくれる金融機関は少なく、貸してくれても物件価格の50%までという事例が多いようです。そのため自己資金を多く持っている方でないと、海外不動産投資による節税スキームは難しいです。

ただし、自宅など日本の不動産で担保価値となるものを保有している場合には話は異なってくる可能性もあります。詳しくは金融機関に相談して見ると良いでしょう。

 

株式投資と、海外不動産投資の成功確率はどう考えるか?

株式投資の長期投資は企業の成長性に投資する。不動産は土地と建物の成長性に投資する。流動性にも違いがある。

これは一概には言えないですが、長期の株式投資は企業の成長性に投資していく事になります。株なら失敗しても流動性が高いのですぐ現金に変えることができます。

不動産は土地と用途によってどのくらいの収益性が出るかに投資していく事になります。株と大きく違うのは流動性が落ちる点です。すぐ現金化するのが難しいので、何かのリスクが起こった時、特に海外ともなるとすぐ現金化できない点は不安が残ります。またメンテナンスフィーや、何か故障が起こった場合の対応などはオーナーとして行う必要がありますから、安心した管理会社を選んでおく必要もあります。

しかし、不動産は土地の選び方さえ間違えなければ、かなりの確率で安定した利回りと資産価値は期待できます。人口が少なく発展していかない土地ではなく、人口の多い常に発展する可能性が高い土地にある物件に投資する事ができれば、長期間保有していても安定して回っていきますのでこれはメリット大と考えます。

 

 

まとめ

節税効果が高いとともに、海外の今後も発展する地域に資産を分散して保有できると考えれば、海外不動産投資は行ってみたいと考えます。

海外に限らず国内物件を所有しての節税効果を狙う投資も意味がありますから、比較的低価格の不動産に投資して節税メリットを得ながら資産形成していくのはアリと考えます。

ただし、月々のキャッシュフローをマイナスにしてまで節税する事については一長一短と思います。国内の新築ワンルームマンションなどのケースでは、融資を利用すると月々の収支がマイナスになっていて、年間トータルで節税によってプラスになるというスキームの投資もあります。このケースだと、客付がうまくいかなくて空室が続いた場合などには手出しが結構大きくなるリスクもありますから、不動産投資を行う場合にはキャッシュフローはプラスであるものに限って行うことが良いでしょう。

 

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