不動産投資の成功率はどのくらいなのでしょうか？
この質問はよく聞かれる質問です。
答えは一概には言えませんが、事前のシミュレーションさえしっかりと行っていれば、実際に購入して失敗する確率はかなり少なく、言い換えれば「不動産投資の成功率は高い」と言えると筆者は考えます。
この記事では、不動産投資の成功率について考えていきます。
目次
不動産投資で失敗する原因を無くせば成功率を上がる
まず、不動産投資の成功率を上げていくためには、「大失敗する要因を作らない」ことがポイントになります。
100％完璧な収益不動産はありません。必ず１つや２つ、問題や課題はあるものです。
小さな問題であれば、対策していけば解決します。
しかし、大失敗につながる、致命傷がある物件を購入してしまうと、後で取り返しがつかなくなってしまいます。
不動産投資が大失敗してしまう原因は以下の５つに大別されます。１つ１つみていきましょう。
原因１：売却の出口が見えない物件を購入してしまう
- 違法建築
- 再建築不可
- 市街地区域外
このような物件は通常の銀行では融資が基本的につかないので、購入者が限られてしまいます。よって、いざ売却しようとする時に、ハードルが上がり、思った値段で売れないという現象が起きてしまって、出口が取れないケースにつながります。
不動産投資は売却の時に収益が決まるものです。
売却時に損をしてしまっては、全てが台無しになります。
ましてや、売れない物件を保有してしまうと、取り返しがつかなくなりますので注意しましょう。（このデメリットを十分に理解した上で購入するなら良いのですが、知らないで購入すると後で「しまった」と嘆くことになります）
原因２：購入後の修繕費がかかりすぎる物件を購入してしまう
- 現状空室が非常に多い
- エレベータ付き物件
- 配管設備などが交換時期の物件
- 下水道等の公共インフラへ接続がない物件
このような物件を、修繕する場合には費用がかかる事を分かって購入するなら良いのです。
しかし、何も知らずに、利回りが高いなどの理由だけで購入すると、後で問題が起こった際に、修繕費が支払えないなど、大問題になるケースがあります。
原因３：市場から外れた特殊物件を購入してしまう
- シェアハウス
- １部屋が極端に狭い間取り
- オーナー部屋など極端に広い部屋付き
- 外観などが特徴的すぎる
特殊な特徴を持った物件は、入居者を見つけるのが非常に難しい場合がでてきます。
このような特殊物件は避けたほうが無難です。
「駅から遠い」「バストイレ別ではない」「洗濯機置き場が室内にない」などの、通常の住居の中で”不人気な条件”は、家賃を下げるなどをすれば対策できますが、特殊な物件は、地域の中でそもそも入居者が集められない場合がありますので要注意です。
原因４：空室率が非常に多い物件を購入してしまう
空室率は対策によって下げることはできます。
しかし、極端に空室率が高い物件には何か理由があることが多く、対策をしても埋まり切らないリスクが出てきますので、初心者のうちは避けたほうが無難です。
また、アパートでも全2室、全3室といった部屋数が少ない場合、１部屋空いた場合の収益減少が大きくなるケースも要注意です。
原因５：値段が相場より高い物件を購入してしまう
最後は値段です。どうしても相場より高い値段で購入すると、売却の時にも不利になりますし、収益性が下がることは間違いありません。
相場を見極めて購入していくことが重要です。
事前のシミュレーションを行って、不動産投資の成功率を高めよう
大失敗につながる致命傷がないか、チェックをしっかりと
前項であげたような、致命傷につながる失敗ポイントをリスト化し、購入予定の物件が問題ないかを確認しましょう。
特に不動産投資を始める一棟目の時には、「不動産を買いたい」という気持ちで焦るあまりに、リスクに目をつむって購入してしまうことが多々ありますので注意していきましょう。
事業計画として可視化して確認しよう。シミュレーションも作成すること
銀行融資を受ける時にも「事業計画」は必須となります。
売上面では、空室設定や家賃下落の影響を盛り込むなど、この数字であれば実現可能と思える現実的な数値を設定します。
経費面では、修繕費などを何年かに一度計上するなど、予算をどんぶり勘定ではなく、支出面も多少支出が多くかかり過ぎると思える条件で作成していくと、課題が多く見つけられます
まとめ
致命傷でない小さい問題は対策すれば良いです。
一方で、市場の中で特殊すぎる物件など、致命傷となる問題点がある物件を購入すると、取り返しがつかなくなってしまいます。
しっかりと事前チェック、シミュレーションを行い、様々な角度から検証した上で、購入していく事を強くお勧めいたします。
