不動産投資を行うには、さまざまなリスクがあります。
リスクを知っておくことで避けることができ、不動産投資を成功させることができます。
不動産投資を行う上での避けたいリスク9選をご紹介します。
目次
不動産投資のリスクとは〜避けたい９つのリスク
最後まとめ的に不動産副業のリスクとメリットについてお話をしていきます。
ここまでは全体像見てきましたが、これまでメリットばかり話してきましたけども、一方でリスクも抑えておかなくてはいけませんのでリスクの話をさせていただきます。リスクがある物件とは以下のような場合です。
- 高稼働が見込めない物件
- 出口が見えない物件
- 瑕疵がある物件
- 相場より高すぎる物件、 返済比率が高すぎる物件
- 特殊物件
高稼働が見込めない物件
1つ目はやっぱり高稼働が見込めない物件というのはリスクです。
つまり、満室利回りは10%15%出ますと言っても、現状はもう全然埋まってなくて、3%4%です。
いやいや、こっから改善して、入居率高めてということで買った方がいいけども、全くこれが効果にならない。
実際にはですね、キャッシュフローが出るんじゃなくて毎月手出しをしてかなくちゃいけないってこともありえます。
本当にその物件というのが、入居者の気持ちに立って、ここだったら入ってもいいという場所。
それから買う理由ですよね。駅から近いとかでもいいし、駅から遠いのであれば、家賃が安いとか、窓が広くて、そこから見える景色が素晴らしいとか、いろんなことがあります。
稼働率がとにかく高い物件を買わないとリスクになる。
出口が見えない物件
先ほどキャッシュフローともう1つキャピタルゲインの話をしていきました。
売却時にどういう風な利益が出るかっていうお話ですけども、 逆に買った値段が高すぎるあるいは値下がりしすぎるのでローンの残債よりも売却の値段が低い状態。
つまり、売ったとしたら、損までの状況に既になっている物件っていうのは、これは買ったらまずいです。
こうなると売るに売れないってことになりますので、何かあった時にもうどうすんだと、 もう売ったら絶対損までってことになりますから、ま、そうならない物件をシミュレーションで見つけていく必要があります。
瑕疵にある物件
それから瑕疵のある物件ですね。
ちょっと初心者の方はなかなか難しいのかなということと、あと、出口の見えない物件と合わせてですけど、相場より高すぎる 購入価格、返済比率、例えば返済比率70パーと返済比率80パーみたいになってると、家賃収入が少しでも減ってしまうと家賃があのローン返済が家賃で返せなくなってしまって、毎月のローン返済を自分の収入、別の収入で補わなくちゃいけないところになります。
余裕のある方だったらいいのかもしれませんが、こういうにやめておいた方が良いと思います。
特殊物件
そして、あと特殊物件ですね。これどういうことかっていうと、 えっと、シェアハウスです。
とかそういった通常のアパート以外のものなんでけど、利回りいいよみたいなことってはちょっと最初、やっぱり手出さない方がいいのかな。
カボチャの馬車事件というのがありました。
インターネット等で調べていただければ、よくわかる事例ですけど、ある特殊な作りをしたシェアハウスっていうのをサラリーマンの方に売っていた会社の事例です。
ある銀行がセットなって、実際には担保価値があまりないにも関わらず、 多額な融資をサラリーマンのったにしていたということですね。
蓋を分けでみて、どうなったかというと、シェアハウスだったのでかなり特殊で入居率が非常に低いみたいな中で、実際にはその銀行の支援があったうちは良かったんだけども返済が滞ってしまうようなケースになってしまったり、 あるいは売ろうとしてもですねちょっと特殊なシェアハウスのため買う買う人から見ると、かなり安い金額し買えないよってことになってしまって泣く泣く処分せざるを得なくなったみたいなことがございました。
不動産副業では、買う物件間違えると、 なかなかちょっと取り返しがつかないことになります。
避けたいリスク
また、避けることもできるし、どうしようもない部分のリスクについては以下の通りです。
- 管理業務の怠慢
- 物件価値を上げる努力を怠ることで魅力度ダウン
- 設備の故障・長期修繕の出費
- 自然災害
管理業務の怠慢
1つは管理業務の怠慢。
これはですね、入居者の方はもう不満を全然解消しないってことでいや、もうこんな管理会社だったら、辞めちゃうわってことで、他に引越してしまうってなかなか決まらないみたいなことです。
物件価値を上げる努力を怠ることでの魅力度ダウン
あるいは物件価値を上げる努力をと怠うことでの魅力度ダウンです。
例えば 今ですとインターネット設備や、あるいは宅配ロッカーといった、賃貸設備だったら、賃貸住宅だったら、やっぱりついていてほしいなっていう風な思い、なかなか装備されないことで、周辺の物件に対する魅力度が落ちてしまうといった、こんなようなケースがあります。
設備の故障・長期修繕の出費
設備の故障ですとか長期修繕の出費っていうのはこれどうしてもかかります。
ですので声かかるので、しっかりそういった長期の修繕計画っていったものを持って日々の毎月のキャッシュフローの中から、やはり設備投資の分をしっかり貯めていく こういった努力をしっかりしていくことが必要になります。
自然災害
自然災害というのはどうしてもですね起こるケースこれまぬがれまん。
逆に言うと、ある1箇所に物件を集中させたりしてしまうと、もしなにかそこに地震などで大きな被害があった際には、あの大きな損害になってしまうケースもあります。
リスクヘッジをどうしていくかっていう部分があります。
水漏れ事故などは火災保険
で、今ちょっとですね。結構怖いことは言ったんですけども、あの火災保険にさえしっかり入っていれば、修繕費用は出るケースが多いですから、ここは心配しなくていいのかなっていう風に思います。
孤独死に対応した保険
物件に孤独死が出てしまったって言った時に、やはり次にですね。貸す時にあの告知義務が出たりして、なかなか決まらないみたいなことがあります。
実は対応した保険などがありますので、入っておくといいのかなと。
台風・地震などの保険
はい、あと、あの台風、地震などの際には、保険請求することで、修理費用を出すことができます。
請求して修理費用出た後に、実際修理するかしないかっていうのは経営判断になる部分がありますので。
あの物件によってですけど、保険請求して、費用は出したとそれはちょっとしばらく手元に置いとくみたいな判断をするケースもありうまく使うともいのかなという風に思います。
まとめ
不動産投資の避けたいリスクは以下の9つです。
- 高稼働が見込めない物件
- 出口が見えない物件
- 瑕疵がある物件
- 相場より高すぎる物件、 返済比率が高すぎる物件
- 特殊物件
- 管理業務の怠慢
- 物件価値を上げる努力を怠ることで魅力度ダウン
- 設備の故障・長期修繕の出費
- 自然災害
不動産投資を行うにあたり避けたいリスク9選を事前に学び、避けることで、不動産投資の利益をより上げていくことができるようになります。
