戸建賃貸を収益物件として購入する際に「土地の値段」は重要な意味を持ちますよね。
なぜなら、融資の際や、売却の際に、土地の値段が高い方が有利だから。
不動産の積算価格を決める1番のファクターは「土地の値段」だからです。
銀行融資の際には「積算価格の何割まで」といったような基準があることも多いため、土地の値段が高ければ、融資や売却の際に有利になるのです。
この記事では、そんな土地の値段が高い「お宝物件」の探し方を解説します。
目次
健美家で土地値物件（戸建賃貸）を探す方法
老舗の不動産ポータルサイト「健美家」での＜土地値物件＞の探し方です。
意外とシンプルな考え方ですよ。
土地値物件は、土地が広い物件から探せば見つかる
シンプルに、土地が広い物件は、土地値物件になる可能性が高いです。
前提として、戸建賃貸による不動産投資の投資価格帯は、800万円以下程度が狙い目となりますよね。ここでは以下の条件での検索で探す方法を紹介します。
土地値物件の検索条件:所有権
これは簡単です。土地権利を所有権を選択します。
所有権以外にチェックを入れると、借地権の物件も候補に入ってきます。借地権は、土地を借りる契約の物件ですので、土地は購入できず、地代を払う必要がありますので、ここでは除外します。
土地値物件の検索２：土地面積
土地の面積を指定します。
ここでは土地値400平米以上を設定します。
400平米以上であれば、仮に路線価が1万円/平米であった場合でも、土地値が400万円は期待できる物件となります。
探している地域の路線価が、もし2万円/平米はありそうという事が分かっているなら、例えば、300平米以上、価格600万円以内、という検索条件とするなど、検索でヒットする物件が、土地値が物件価格以内に収まるであろう設定にすれば良いのです。
（想定路線価）×（土地の広さ）＝（価格）
検索結果例：タイトルで土地値物件である事がわかる
土地値物件は販売業者も値打ちがある事は分かっていますので、タイトルに特徴として入れてある物件も多いです。そういったものはまず見つけやすいですね。
検索結果例：高利回りの土地値物件を発見！
土地面積400平米以上あるお宝物件を発見できました。
土地権利の欄に、相続税路線価が参考として出ていますね。
楽待で土地値物件（戸建賃貸）を探す方法
楽待でも基本は健美家同様ですが、楽待にはさらに便利な「積算シミュレーション」が付いていますので、その使い方も説明します。
そして間違えやすい表示もあるので解説します
土地値物件は、土地（所有権）で広いものから検索
土地値物件の検索１：戸建賃貸を選択
まずは、ここを戸建賃貸にします
土地値物件の検索２：土地面積を設定する
健美家同様に、所有権で面積が広い物件を検索します
基本法則はこちらで、健美家で紹介したものと同様です。
- 土地権利：所有権
- 土地の広さ：400平米以上※
- 価格：800万以内※
※土地の広さ・価格は任意設定してください
※（想定路線価）×（土地の広さ）＝（価格）とするとベター
要注意：楽待の平米単価の表示は単純計算なので計算に使えない
楽待では、2023年1月現在、建物面積、土地面積に平米単価が表示されるが、これは、物件価格を単純に土地の平米数で割っただけなので、路線価ではない。
この単価を路線価と勘違いしてはいけないのです。
この計算ですと、全ての物件が土地値物件という事になります。
正しくは、検索結果から、「積算シミュレーション」を使って土地値を確認する
楽待には積算価格シミュレーション機能が付いており、大変便利です。
想定される路線価を任意で設定し、積算価格を出すことができます
※ただし、無料で使えるのは月3回まで
ここでは以下の数値を入力し、土地値物件であることが確認できました
楽待の「積算シミュレーション」を月4回以上使う場合は、プレミアム会員になることが必要
楽待をメインで検索で使う方は、プレミアム会員に登録すると良いでしょう。
積算価格シミュレーションだけでなく、路線価マップ機能や、キャッシュフローシミュレーションも利用することができます
※以前は無料で全て使えたのですが、現在は有料になってしまいました。できれば無料に戻していただきたいところですが、そこは企業方針ゆえに仕方がない部分。
プレミアム会員になる時は、年間契約と月間契約から選べる
自分がどの程度この機能を使うかで契約期間を決めると良いでしょう。当然、年間契約の方が月単価は安いですが、
要注意：楽待のベータ版「平米単価検索」は、戸建の土地値物件探しには使いにくい
2023年1月現在、ベータ版として、平米単価検索が用意されているが、前述した通り、平米単価は単純に物件価格を平米で割っただけの数字なので、注意が必要です。
平米単価は路線価ではなく、単純に物件価格を割った数字が出る
平米単価は、物件価格を単純に建物面積・土地面積で割っただけの表示なので、路線価を示しているものではありません
マンションの検索等であれば、平米あたりの単価から割安・割高を見ていくのに非常に便利な「平米単価検索」ですが、土地値を探している人にとっては紛らわしい数字となっていますので、注意しましょう。
まとめ
土地値物件を因数分解すると、次の公式で表せます
この法則を活用して検索を有効に使っていきましょう！
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※土地の広さ・価格は任意設定してください
※（想定路線価）×（土地の広さ）＝（価格）とするとベター