不動産の仕組みって、わかりにくいですよね。
この記事では「不動産投資でお金が残る仕組み」について、わかりやすく解説します。
目次
不動産投資でなぜお金が残るのか？ キャッシュフローとは？
キャッシュフローが産み出される公式
不動産投資で生み出される、毎月の収益を「キャッシュフロー」という呼び方をします。
基本構造は以下の式で表せます
キャッシュフロー ＝ 家賃収入 ー（返済+管理費等+税金等）
家賃収入から、銀行に融資を受けた金額の返済、管理会社への管理費などの経費、そして税金を引いた残りが、キャッフローになります。
不動産投資でのお金の流れ
図を使って、お金の流れを解説します。
あるオーナーが、 例えば〇△アパートと一戸建てを持っていたとして図を見てください
銀行とオーナーの関係
このオーナーは、〇△アパートと一戸建てを買うために、 銀行さんから融資を受けています。
例えば〇△アパートが3,000万円、一戸建ては500万円ということだとします。もし両方融資をフルで受けていたら3,500万円借りていることになります。
これに対して月々返済をしていくという流れが出てきます。
この〇△アパートと一戸建ては、融資で買っていれば、 銀行さんから見ると、このこの物件があるので貸しますよという担保の構造になっていてるのです。
オーナーと賃借人との関係
オーナーはこのアパートを貸していくわけです。
借りてくれるaさん、bさん、cさん、という1人ひとりの賃借人と契約を結びます。
1つのアパートに4室あるアパートであれば4人いらっしゃったり、8室あれば8人いらっしゃるという形です。家族であれば代表の方と賃貸契約を結びます。
オーナーと不動産管理会社の関係
通常、オーナーは、賃借人との契約や、家賃回収などの業務を不動産管理会社に委託します。
家賃の回収とお金の流れ
管理委託している場合、通常、家賃回収は、賃借人から、一度管理会社の口座に支払いがあり、その後、管理会社からオーナーに入金されます。入金される際に、オーナーから管理会社への管理費や修繕費などの支払いと相殺されるケースが多いです。
家賃回収に管理会社を入れないパターンもあり、自主管理と呼ばれます。 賃借人の方から、直接オーナーの銀行口座に家賃を振込んでいただくケースです。
管理会社委託のメリット
自主管理の方が経費はかかりませんが、不動産の管理業務はいろいろあるので、オーナーの手間を考えると管理会社に任せるのが一般的ですし合理的です。
例えば、夏になれば物件周辺の雑草の手入れが必要だったり、入居者の方から、設備に少し不具合があるので直してほしいといった要望が来るなど、日常的な対応が必要です。当然、トラブルがあった場合など緊急時には現地に駆けつける必要もあります。
これらが全部、1つ1つオーナーに連絡が入ってきて対応を求められるとすれば、実際に対応するのはかなり大変であり、ノウハウも必要です。
ですので、現役のサラリーマン不動産投資家であれば、そういったことは全て管理会社にお任せしていきましょう。
不動産にかかる税金
固定資産税
固定資産税は、土地、建物の資産価値に応じて支払う税金です。
通常、年4回の分割、または年1回の一括払いで支払います。
不動産がある自治体から請求が来ます。
不動産取得税
こちらは、取得した時に１度だけかかる税金です。固定資産税と同じく不動産がある自治体から請求が来ます。
まとめ
不動産収入の公式は、家賃収入ー（返済+管理費+税金）＝キャッシュフロー
となります。
不動産収入でキャッシュフローを得る基本的な流れを抑えて、収支計算などに活かしてみてください。
