REIT（リート）とは、不動産への投資を行うファンドです。
REIT法人が投資家から資金を集めて、まとめて不動産へ投資を行い、不動産投資で得られた利益を投資家に還元する仕組みです。
管理人は実際の不動産投資を行なっていますが、REITは実は投資した事がありませんでした。しかし、これから紹介するような考察を行なった結果、今後は投資を検討してみたいと考えていますので、そのロジックをご紹介します。
ぜひ参考になればと思いますのと、ぜひご意見頂ければ幸いです。
目次
REITとは？
投資対象が「不動産」と限られているため、比較的安定的な利回りが見込める
REITの配当利回りは４％程度で回っているものが多いです。これは上場株式の配当利回りの平均値である１.5％と比べると大変高い水準と言えます。中には5％、6％といった配当利回りを実現しているファンドもあります。
なぜこんなに利回りが高いのかと言えば、それは投資対象が不動産だからという事になるでしょう。管理人も不動産投資をしておりますので感覚がありますが、不動産は場所と投資金額を間違えなければ利益は安定的にでる投資対象であると同時に、担保価値があるので融資を使って投資をする事ができます。REITの投資法人は投資家から集めたお金にプラスして融資を活用して不動産を購入し運用します。購入した不動産は賃貸に出して運用される訳ですが、場所を間違えなければ高確率で客付は出来るに違いありませんから、比較的安定的に事業収益が見込めます。
REITの投資法人はプロですから、投資先として失敗する物件に投資したりはせず、確実に収益が見込める案件にしか投資しない筈。ただし、REITも沢山ありますから
国内・海外、様々な投資不動産の対象がある
REITの投資先は以下のような種類があります。
- オフィスビル
- 集合住宅
- ホテル
- ショッピングモール・商業ビル
- 産業用不動産 ・工場
- 有料老人ホーム
それぞれ特徴は異なりますし、メリット・デメリットがありますが、不動産の投資先としてはどれも事業として上手くいく事がイメージできますし、個人では絶対に投資できないようなものにも投資できてしまうのがREITのメリットであると言えます。
国内REITもありますし、海外REITも選べます。アジアなどの不動産にはなかなか直接投資しようとしてもできませんので、REITを使って投資すれば、間接的に自分では投資できない不動産に投資が出来る訳です。
REITの具体的な投資方法
長期資産運用として、毎年分散投資を行う場合を想定してみる
REITも色々な価格のものがあります。
管理人が目をつけたのは森ヒルズリート投資法人＜3234＞
その名の通りで、都心部の森ビルの商業施設に投資を行う投資法人です。具体的に言えば、六本木ヒルズ森タワーや、アーク森ビル、虎の門ヒルズ森タワーなどが投資先となっています。今後、2020年以降は日本の不動産価格は下落すると言われていますが、このような都心の一等地の商業施設の資産価値についてはそのような影響はあまり受けないのではないかと考えますし、利回りという点では安定的な利回りが期待できると思います。
こちらの基準価格は、2019年3月25日現在で143,700円、利回りが3.94%です。利回りは決して高い方ではありませんが、都心の一等地の不動産投資利回りで考えればこの数字はむしろ高いとも言えますから、これは魅力的な水準ではないかと考えました。そして、何よりも価格です。１口143,700円で有れば、例えば年に１回、ボーナスが出た際に買い付けするとか、月々1.2万円を積立すれば1年に１度は買える水準です。星野リゾートのREITが基準価格が約54万円程度なのに比べれば、比較的低額で購入できます。
40代サラリーマンが長期的に買い付けすることを想定し、かつ、仮に基準価格と配当利回りが20年間一定だとした場合で、毎年１口ずつ購入を続けた場合のシミュレーションがこれです。
投資総額2,874,000円に対して、配当総額が1,188,974円ついていて合計すると、約400万円。＋41%の投資利回りです。物凄く高くはないと思いますが、しかし、リスクについて考えると不動産投資対象のREITですから比較的堅実に利回りは期待できると考えると、運用先としては悪くないのではないかと考えるのです。
あとは、基準価格が今より上がるか、下がるかですが、都心部の不動産への投資REITである事を考えれば、実際には一定という事は考えづらく、かといって下落というよりは上昇であってほしいという願望で私は予測したいと考えます。
小型の不動産投資として、REITは魅力的であり、株とは違う魅力がある。
自分で大型の不動産を買うのではなく、分散して不動産に投資ができるREITは魅力的です。株式投資ほど価格が上昇した時のインパクトはありませんが、しかし、逆に株式投資のように暴落のリスクもそれほど高くはないと考えれば、堅実な投資先として十分検討できます。
また、海外のREIT等を購入すれば、成長性はさらに高くなることも予想されますので、個別に成長市場の海外不動産を買うことのリスクは取らずに、実質的な成長メリットを取ると考えればREITには面白さがありますね。
まとめ
REITは不動産実物を持たずに、不動産投資のメリットを享受できる投資対象。
感覚としては自宅として一戸建てを購入すると管理やメンテナンスは全て自分の責任となりますが、集合住宅で有れば管理費を払う代わりに資産維持管理を適切に行ってくれます。それと同じように、REITに投資をするのは個人で個別に不動産を買ってリスクを取る代わりに、適切に手数料を払って不動産投資をするような感覚です。REIT購入してみたいと思います。
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