サラリーマンがお金を増やすなら、「自分が働くのではなく、お金に働いてもらうこと」が必須。
お金が勝手に働いてくれる状態を作り、お金がお金を稼いでくれるようになると、少しずつですが裕福になる回路になってきて、数年経つと、だいぶ変化が実感できるようになります。
どうせなら裕福な人生の方がいいですよね。
老後の心配をお金の面ではしないほうがいいですよね。
そう考えている方ならば、投資を若いうちから始めて行き、生活を少しずつ裕福な状態にして行くことを目指しましょう。この記事では、私も実践している株式投資と不動産投資について取り組める方法をご紹介します。
目次
サラリーマンがお金を増やすための不動産投資
自宅購入で不動産投資という考え方
人生最大の買い物が「自宅」だとよく言われます。一生賃貸でいるべきか、はたまた自宅を購入すべきか、というテーマはサラリーマンの方には非常に悩ましいテーマですよね。
そんな中で、自宅購入を不動産投資と考えてお金を増やす方法を紹介します。
通常、自宅の購入は「消費」と考えるのが一般的ですが、下記の考え方が成立する場合、「投資」と捉えることもできると考えています。
自宅購入が投資となる条件
- 自宅を賃貸した場合の賃借料相場 ＞ 月々の住宅ローン返済額
- 自宅を売却した場合の毎年の見積額 ＞ 住宅ローン元本の金額＋頭金額
この２つの条件に当てはまる物件を自宅として購入できる場合には、自宅購入が消費ではなく、投資していたのと同じ効果を出す場合があるのです。
自宅不動産におけるインカムゲイン（毎月の所得向上）効果
まず、賃貸で入居した場合の月々の家賃より、住宅ローン金額の方が少なければ、たとえ数千円の差であったとしても毎月の生活には有利といえますし、この差額分を毎月貯蓄しておくことができれば、数年後には100万円を超えるような金額が手元に残るはずです。
この相場が成り立つ場合、何らかの事情で引越しをする際に、状況によっては自宅を売って住み替えるのではなく、自宅を人に貸し、自分は別のところに住むということも選択肢に入れることも可能です。（注意：住宅ローン契約のままで賃貸は原則できません。事情によっては銀行が認めてくれる場合もありますし、ローンを組み替えてアパートローン等に変えることができれば金利は上がりますが問題なく賃貸ができます）
自宅購入のキャピタルゲイン効果
売却した金額が、住宅ローン残高＋頭金額より高ければ利益になります。それを見越して、購入する前に、売却のことを想定しておく事で、キャピタルゲイン効果を狙う考え方です。ポイントは、売却価格が購入時より高くなくても、住宅ローン残高＋頭金額よりも高ければ、実質的な利益が見込めるという事。
マンション価格や一戸建て価格が新築時点の金額と比較して中古でどの程度の金額で売買されているかは少し調べればわかります。具体的には不動産サイトの情報から平米単価を割り出して、10年後、15年後の相場を想定するのです。実際、売却時に手元にお金が残る状態が作れれば、住んでいたときは家賃以下で毎月住めていた計算になりますし、手元に残った金額を買い替え物件の頭金にすることで、次のローン負担額を減らすこともできます。（場合によっては子供が巣立ったら買い換えて自宅をダウンサイズすることでさらに負担を減らすことができるかもしれません。）
このように自宅購入でも、不動産に投資をしたのと同じ効果を生む場合があります。
もし、賃貸相場＜住宅ローン負担額であり、売った場合の金額＜住宅ローンの残債＋頭金、という状態で自宅を購入してしまうと、売却した時に売却損が出たり、貸してもマイナスということになるので、投資という観点からは非効率です。
賃貸物件を所有して不動産事業投資をする
自宅とは別に賃貸物件を所有する不動産投資もサラリーマンに人気。
不動産事業投資を行う際、現金で物件を取得するケースは稀で、基本的には銀行融資を活用して不動産事業を行います。不動産収益の利回りと、取得費用＋事業経費のギャップが収益となるのです。ほとんどの業務は管理会社に代行を委託できるので、時間をかけずに事業を行うことができるのも魅力。まさに、お金が働いてお金を稼いでくれる状態。
毎月の収支として、賃貸収入＞ローン返済額＋事業経費となる物件であれば毎月インカムゲインが得られ、かつ、売却し際に売却額＞ローン元本残高という状態であれば、売却時にキャピタルゲインが得られるというのが不動産投資であり、不動産事業です。
ただし、融資が組めない人は事業を始めることはできません。
サラリーマンの方で、年収500万円以上あり、年齢が50歳を超えていない方であれば物件や業者によって融資を組める可能性はまだあります。（2018年、不動産に関する銀行融資は非常に厳しくなっていますが、まだ可能性は十分あります。）
副業で問題がでないか？という点について気になる方もいらっしゃるかかと思いますが、例えば遺産相続等で不動産を相続してアパート経営を行うことになった場合に、それは副業として認められないから会社を辞めなければいけないか？というとそういうこともないと思います。大家業については様々な背景からサラリーマンとしては取り組みやすい事業と言えます。
注意しないといけない点は、不動産相場の未来は、日本においては人口減少等で悲観的にみることが必要なこと、修繕費などの事業経費をしっかり見積もる事が必要な事、素人向けに儲からない物件を販売しようとしている不動産業者が多数存在していることなどです。
このようなリスクを許容した上で良い物件を買うことができれば、時間をかけずにお金を増やすための手法として不動産投資は有効であると考えられます。
サラリーマンがお金を増やすための株式投資
株式投資は少額から始められ、信用取引を活用しない場合にはリスクは限定的です。投資信託のようにプロが運用してくれているファンドに毎月一定のお金を積み立てて行くというのは、手数料はかかりますが合理的な方法ですし、積立NISA等を活用する事で節税メリットもでる場合もあります。
個別株の取引を通じてお金を増やしていく場合、メンタル面や技術面、研究する時間の必要性など、積立型の投資信託に比べるとやることは多いですが、その分、投資の面白さも感じられますし、何よりも成功したときはダイナミックに資産が増えていきます。
不動産投資のように固定資産を持ちませんから、何かあったときの撤退や現金への換金なども自由にできるのもメリットです。
しっかり日々の運用管理をしていれば、急な経済環境の変化にも柔軟に対応でき、資産を守ることができます。
まとめ
長期間の計画に基づき融資を活用する不動産投資と、少額から運用できて柔軟に投資が可能な株式投資。
株式投資は銀行金利以上にお金に働いてもらえる投資になりますし、不動産投資はサラリーマンという定期収入がある属性を生かして融資を受ける事で事業を行う投資法です。
共通点は、「お金に働いてもらいお金を増やしている」事。
リスクを理解しつつ有効に活用して行く事で裕福な状態に近づくことができますので、研究を重ねていってください！
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